本文发表于《人民法院报》

[案情简介]

甲与母亲王某共同居住在王某单位的公房内，1996年6月适值单位住房改革出售公房，经王某同意，甲出资以王某名义购买了该房产，房屋产权登记的产权人为王某。同年7月，王某与甲签订赠与协议，约定王某将房产赠与甲所有，甲应尽心照顾王某的生活。之后，双方到公证机关办理了赠与公证，王某亦将产权证交给甲方保管，但因政策规定优惠购买的公房五年内不得上市交易，双方未办理房产过户登记手续。

1998年，王某搬到孙子乙处居住，该房由甲继续居住。2000年王某立下遗嘱，将该房遗赠给乙并对遗嘱进行了公证。2001年5月王某去世，乙持遗嘱公证要求甲腾退住房，甲不同意腾退并认为房产应归其所有，于是乙向法院起诉要求确认房产归自己所有。

[争议观点]

乙认为：

1、王某与甲签订的房产赠与协议是实践性合同，只有当房产真正发生所有权转移时，赠与合同方才成立，现房屋所有权未过户给甲，因此甲未取得房屋所有权；

2、王某在订立赠与协议后，又将房产遗赠给乙的行为表明，王某以自己的行为撤销了其与甲之间的赠与协议；

3、乙是王某遗嘱指定的合法受遗赠人，根据《继承法》的有关规定应取得该房产的所有权。

甲则认为：

1、该房产是由甲出资购买的，王某也将房产赠与了甲，现甲仍合法居住该房产，理应取得房屋所有权。

2、其与王某签订的赠与协议是附义务的赠与协议，现其按约履行了合同义务，因此王某不能随意拒绝履行赠与义务，也不能将房产再遗赠给乙。

[法院审理]

法院经审理认为，根据不动产所有权登记取得制度，王某是房产的所有权人。王某对房产赠与进行了公证，并将房产交给甲占有并使用，该赠与行为有效，但双方需补办产权过户手续，甲享有要求王某履行补办房产过户手续行为的债权。王某将房产遗赠给乙的行为是对自己财产的处分，依法有效，但由于该房产是负有债务的财产，而只有当财产上无债务时方可执行遗赠，因此目前乙不能取得该房产所有权。法院最后判决：驳回乙的诉讼请求。

[本案解析]

一、 所有权登记是房屋所有权转移的特别生效要件，王某仍是房屋产权人；

为保证房产转让当事人的利益和交易安全，我国实行不动产所有权登记取得制度，《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；《城市私有房屋管理条例》第6条规定：房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。登记是房屋所有权转移的特别生效要件，也就是说，只有完成登记，才发生房屋所有权移转的效力。

本案中，虽然王某的房产系甲出资购买，并且王某已将房产交于甲占有使用，但在物权意义上，由于王某是房管机关登记的房屋产权人，故房产所有权人仍为王某。

二、赠与行为有效，受赠人有权请求补办房产过户手续。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第145条规定：赠与房屋，…，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。此种赠与行为中，所有权未转移而赠与人负有履行赠与行为的义务，是诺成性的。本案中，王某与甲签订了赠与协议并办理了公证，甲取得房屋产权证书并占有使用该房屋，因此该赠与行为有效。为完成该赠与合同，王某除了上述行为之外，根据合同和相关司法解释，其还负有配合甲补办过户手续的义务，甲有权请求王某补办产权过户手续，双方之间存在办理房屋过户手续的债权债务关系。

三、遗赠行为有效，但在债务清偿前不得执行遗赠财产。

虽然王某已经和甲就房产进行了赠与公证，但既然王某仍是房屋产权人，其就有权处分自己的财产，以遗嘱方式决定房产在其死后由乙继受是其处分房产的行为，该行为合法有效。但由于王某在房产上已经为自己设立了债务，因此该财产不是纯粹的遗产，而是负有债务的遗产。《继承法》第三十四条规定：执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。因此受遗赠人乙并不当然取得房产的所有权，其应在遗赠人的债务清偿完毕，遗赠财产上无义务后方可执行遗嘱。然而根据王某在遗产上设定的债务，履行该债务使房产所有权为甲所取得，乙实际受遗赠的遗产是零遗产，没有实际的财产意义。因此，本案中乙并不能实际得到房产所有权。

四、遗产所负债务的执行。

本案中，遗赠人王某的债务是协助甲办理房产过户手续，该债务是行为债务。但因王某已经死亡，故该债务应由表示接受遗产的受遗赠人或遗产执行人代为履行，甲得以在受遗赠人或遗产执行人的协助下，凭王某的死亡证明、赠与公证等文件办理过户手续。如受遗赠人或遗产执行人拒绝履行债务，甲可向法院起诉，要求确认房产所有权归其所有。本案中，由于起诉人是受遗赠人乙，作为受赠与人的甲并未就房产确权提起诉讼或提出反诉，因此法院并不直接判决确认甲的房产所有权。甲可另诉要求确权。

五、本案应当注意的几个问题。

1、本案的赠与合同是否是附义务的赠与合同。

甲认为本案赠与合同是附义务的赠与合同，因其已履行约定义务，故赠与行为不得撤销。

附义务赠与合同，又称附负担赠与合同，是要求受赠人负担一定义务的赠与合同。一般来讲，赠与人履行给付后，受赠人才发生履行其负担的义务，并非受赠人先行履行负担义务，其后再向赠与人要求履行赠与。因此，赠与人的赠与行为不是合同所附义务的对价，当事人不得以已履行合同所附义务为由，要求赠与人履行赠与行为（国外法律多有此规定，我国法律虽无此明确规定，但应为通说）。本案中，甲不能因为自己已经履行某种义务而主张王某必须将房产赠与他所有。并且，赡养父母是法定义务，甲作为王某的子女，负有无条件赡养王某的法定义务，不论王某是否将房产赠与甲，甲都必须履行该义务，因此虽然该义务内容在赠与合同中作为某一条款出现，但该义务与赠与行为没有必然联系，不能认为本案双方存在附义务的赠与合同关系。

2、赠与合同的撤销。

乙认为王某订立遗嘱将房产遗赠给乙的行为，是对其与甲之间的赠与行为的撤销。

某些特定性质的赠与合同不得单方撤销。《合同法》第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。本案中，王某与甲的赠与合同已经办理公证，未经甲同意，王某不得单方面撤销该赠与。

3、诉讼时效。

既然甲对王某（房产受遗赠人、遗产执行人）享有债权，则其请求对方履行债务的权利存在诉讼时效的限制，甲应在诉讼时效期间提起诉讼，方可实现其债权的公力救济。本案甲请求债务履行的期限，应当从限制房产过户的政策障碍消除时起算，也就是从王某取得房产满五年时起算，诉讼时效为两年。